Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn gần như đóng băng, các doanh nghiệp không có doanh thu đứng trước nguy cơ khủng hoảng do thiếu vốn. Có thể nói, thị trường bất động sản khó có thể hết cảnh trầm lắng khi chưa giải được bài toán dòng vốn.
*****
Tình hình chung về thị trường bất động sản trong năm 2022 có thể nhận thấy như sau: Cơ cấu sản phẩm bất động sản trên thị trường đang có những dấu hiệu của sự bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực của đại bộ phận dân chúng, hàng hoá tồn kho trên thị trường chủ yếu là bất động sản cao cấp, đắt tiền. Giá bất động sản bị đẩy lên cao, không phù hợp với khả năng thanh toán cũng như nhu cầu của người dân. Áp lực tăng giá đầu vào của phát triển bất động sản rất mạnh, từ vật liệu xây dựng, thiết bị máy móc nhân công, chi phí vốn. Mặt khác, nguồn vốn được coi là mạch máu, là nguồn oxy của thị trường đang có dấu hiệu hạn chế, khoá van.
Cụ thể, tính trong quý III/2022, nguồn cung bất động sản thiếu và yếu về chất, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Tổng cung 9 tháng đầu năm đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018.
Lực cầu trong quý cũng mạnh nhưng lượng hấp thụ không cao bởi sản phẩm phù hợp ít và giá quá cao. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%, giảm mạnh so với quý I và quý II, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, lực cầu chủ yếu là cầu thực, cầu đầu tư dè dặt hơn vì yếu tố giá.
Trong quý III, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại mặc dù xuất hiện nhiều hình thức khuyến mại, tặng quà, chiết khấu… đến từ các đơn vị phát hành dự án.
Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.
Ngoài ra, các vùng bất động sản sôi động nhất cả nước trong năm 2022: Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định, Thanh Hóa, Hải Phòng, Quảng Ninh… đều đang rơi vào trạng thái trầm lắng, ế ẩm, giao dịch thấp.
Bước sang đầu quý IV/2022, thống kê sơ bộ cho thấy tỷ lệ hấp thụ ước đạt nhỏ hơn 10%, mức thấp kỷ lục trong năm 2022 và khá giống với tình hình năm 2010 – 2011.
Bên cạnh đó thị trường ghi nhận nhiều dự án lùi lịch mở bán, chờ đợi tín hiệu mới. Mặc dù các chủ đầu tư đã vận dụng hết cỡ chính sách bán hàng theo hướng hỗ trợ khách hàng nhưng tình trạng bán hàng vẫn không được cải thiện nhiều.
Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng, kéo theo đó là sự ảm đạm của nhiều ngành nghề khác như trên.
Thứ nhất, ngân hàng được điều chỉnh tăng trần lãi suất làm giảm nhu cầu vay vốn của nhà đầu tư và người mua nhà.
Thứ hai, các chính sách điều chỉnh của ngân hàng tạo điểm nghẽn dòng tiền vào thị trường bất động sản. Doanh nghiệp bất động sản kể cả đối tượng vay mua nhà cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng.
Thứ ba, các dự án bất động sản bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội đều khó tiếp cận dòng vốn tín dụng.
Thứ tư, phát hành trái phiếu gặp nhiều khó khăn do niềm tin của nhà đầu tư đã sụt giảm, trong 3 tuần đầu tháng 10/2022, không có đợt phát hành TPDN nào được ghi nhận.
Thứ năm, không có nhiều kênh để doanh nghiệp bất động sản tiếp cận và huy động vốn.
Tháng cuối năm 2022, mặc dù thị trường bất động sản vào mùa vụ được trông đợi nhất trong năm nhưng khả năng khó được trở lại ổn định như những năm trước. Thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều dần việc chào bán dự án bất động sản dang dở. Sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu đuối sức, hụt hơi. Mặt khác, cổ phiếu bất động sản nhiều khả năng giảm sâu giá trị.
Dự báo năm 2023, nếu không có những điều chỉnh bằng chính sách vĩ mô thì với các vấn đề đang tồn tại và “sức khoẻ” như hiện nay, chắc chắn các doanh nghiệp bất động sản và thị trường vẫn sẽ tiếp tục đối mặt với các khó khăn và hệ lụy. Nhất là khi thị trường bất động sản có sự ảnh hưởng liên thông lan toả tới rất nhiều ngành nghề. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dự tính có khoảng từ 35 – 37 ngành nghề khác liên quan và có sự lan toả đến thị trường bất động sản. Trong đó có cả thị trường vốn, thị trường bảo hiểm, thị trường cổ phiếu, trái phiếu và nhiều thị trường khác có sự ảnh hưởng đi theo.
Như vậy, thị trường bất động sản năm 2023 khó có khả năng ổn định, phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông.
Thị trường bất động sản đã “nghẽn” 2 năm nay do ảnh hưởng của dịch bệnh. Do đó, việc kiểm soát dòng vốn quá chặt có thể làm lỡ cơ hội, không tạo được điều kiện để thị trường hồi phục. Nếu kiểm soát chặt chẽ vốn vào bất động sản, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng các hoạt động đầu tư, ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan.
Thực tế, khi một dự án được hình thành, các chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng… Giai đoạn hoàn thiện là 50% vốn còn lại, chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Đây là thực trạng khó khăn cho doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp phải có nguồn vốn tự có từ 10 – 15%, sau đó mới là từ vay tín dụng, phát hành trái phiếu… và chỉ được huy động sau khi xong hạ tầng, nền móng. Như vậy, đây cũng là điểm khó cho doanh nghiệp. Một số dự án khi chưa nộp thuế thì chưa được cấp phép, như vậy khó mà chiếm dụng vốn hay nợ các tổ chức tín dụng.
Để thị trường bất động sản có thể phát triển một cách ổn định, lành mạnh và vượt qua được những vấn đề khó khăn trong năm 2023, sẽ cần những giải pháp như sau:
Cần lưu ý tới các nhóm giải pháp, đó là nhóm giải pháp cần thực hiện ngay, nhóm giải pháp trung hạn và nhóm giải pháp dài hạn. Cụ thể, lưu ý tới việc hoàn thiện thể chế và thủ tục hành chính, các giải pháp về tín dụng, thuế, bảo hiểm xã hội, tiền ký quỹ dự án đầu tư; chú trọng tới nhóm giải pháp về thể chế, chính sách bao gồm các vấn đề xây dựng, hoàn thiện thể chế và khung pháp lý cho thị trường bất động sản theo hướng nâng cao năng lực tổ chức, quản lý, hoàn thiện khung pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, gia tăng vai trò bất động sản trong nền kinh tế.
Đi vào từng nhóm giải pháp cụ thể, chú ý tới quản lý và quy hoạch, trong đó xây dựng chiến lược quản lý và phát triển thị trường bất động sản đồng bộ và toàn diện; tăng cường giám sát hoạt động trao quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản theo hướng pháp lý, công khai, minh bạch, hạn chế lạm quyền và ngăn chặn lợi ích nhóm; phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động thị trường bất động sản tập trung vào các nội dung bảo đảm tính công khai, minh bạch. Song song là phát triển cơ sở hạ tầng nhằm hỗ trợ, thúc đẩy bất động sản phát triển cần tập trung hai vấn đề: Định hướng chính sách và thu hút vốn đầu tư.
Đặc biệt lưu ý về nguồn vốn tín dụng; nguồn vốn FDI; nguồn vốn thị trường chứng khoán; nguồn vốn ngân sách cũng như các chính sách tài chính (thuế, phí) bất động sản với cách thức hoàn thiện các giải pháp theo hướng gia tăng vai trò thuế, phí bất động sản trở thành công cụ điều tiết thị trường phù hợp với thông lệ quốc tế, giảm thiểu can thiệp hành chính, tăng nguồn thu ngân sách quốc gia. Xem xét việc xây dựng chính sách giá đất thấp, hoàn thiện dần thuế tài sản phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội. Cân nhắc điều chỉnh mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; đồng bộ hóa chính sách thuế, phí bất động sản gắn với thuế, phí đất đai và thường xuyên cập nhật.
Cụ thể: Thứ nhất, việc sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở… đang được thực hiện, cần được đẩy nhanh hơn, sửa luật phải có tính khả thi cao, phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Đồng thời, thường xuyên công khai, công bố để xã hội nắm bắt, tạo sự quan tâm, tin tưởng cho thị trường, nhà đầu tư.
Thứ hai, Cơ quan quản lý Nhà nước cần khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, có chính sách thúc đẩy hình thành các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản, thị trường nhà ở như các quỹ đầu tư, tín thác, quỹ mua nhà ở cho người lao động.
Thứ ba, chính sách thúc đẩy dòng vốn có kiểm soát vào dự án bất động sản trọng yếu, phù hợp với nhu cầu của xã hội, thị trường, người lao động nhằm tăng cung, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực để giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân.
Thứ tư, tạo điều kiện, hỗ trợ vay vốn ưu đãi cho các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp.
Thứ năm, đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 03/2022/TT-NHNN, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có phương án để phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội, không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội.
Bài viết cùng tác giả TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam »