Thời điểm này là thách thức với thị trường bất động sản Việt Nam nhưng là cơ hội của nhà đầu tư nước ngoài.
Từ “đồng tiền dễ dãi”…
Tại buổi chia sẻ mới đây, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc kinh doanh Phú Đông Group cho rằng, sự khó khăn trên thị trường bất động sản hiện tại xuất phát từ nhiều nguyên. Do tác động nội tại trong nước hay ảnh hưởng từ quốc tế cũng có; đến từ định hướng của doanh nghiệp và một phần từ cơ chế chính sách liên quan cũng có…
Theo bà Thảo, thị trường vừa trải qua một thời kỳ “đồng tiền dễ dãi”, huy động vốn cực kỳ dễ với mặt bằng lãi suất thấp. Khi các kênh huy động được kiểm soát kỹ lưỡng hơn, lãi suất tăng cao thì đương nhiên các loại tài sản sẽ vận động tỷ lệ nghịch và đi xuống.
Hiện tại, thị trường bất động sản đang điều chỉnh để phát triển bền vững hơn. Bởi lẽ, khi thị trường phát triển đến một mức độ nào đó sẽ xuất hiện những lỗ hổng cần có thời gian khắc phục và hoàn thiện.
Nói về thách thức bức tranh thị trường bất động sản năm 2023, Giám đốc kinh doanh Phú Đông Group quan điểm: Bất động sản năm 2023 sẽ đối mặt rất nhiều khó khăn. Nếu những nút thắt chưa được xử lý triệt để thì thị trường có thể rơi vào khủng hoảng. Sản phẩm, giá có sự điều chỉnh. Đồng thời, các doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu mạnh mẽ.
“Trên thực tế, bất động sản là lĩnh vực xương sống và phức tạp, có quan hệ mật thiết với rất nhiều ngành nghề khác. Bởi vậy, nếu thị trường này đình trệ, sẽ kéo theo sự khó khăn của hàng loạt thị trường liên quan. Chính vì thế, tôi kỳ vọng rằng chính phủ sẽ có những giải pháp quyết liệt và hiệu quả để thị trường sớm hồi phục, đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế”, bà Thảo nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản thời gian qua chậm nhịp đó là hệ quả dây chuyền từ các năm trước. Điều này đến từ sự tăng trưởng nóng, cộng thêm tác động vĩ mô từ bên ngoài như lạm phát và lãi suất khiến tình hình từ giữa năm 2022 trở đi như giọt nước tràn ly.
Tuy nhiên, cần nhìn nhận bối cảnh hiện nay có rất nhiều điểm sáng để kỳ vọng trong năm 2023. Đó là nỗ lực của Chính phủ để giữ ổn định nền tảng kinh tế vĩ mô một cách khéo léo. Điều này được nhìn thấy qua việc điều tiết dòng tiền tín dụng sang các khối ngành sản xuất; tốc độ giải ngân vốn FDI nhanh và kiểm soát lạm phát tốt. Đó là con số gần 22,4 tỷ USD vốn FDI thực hiện trong năm 2022 – cao nhất trong năm năm qua.
“Ở góc nhìn tích cực, tôi đang nhìn thấy thị trường bắt đầu tăng trưởng đồng đều, hợp lý hơn. Ví dụ, giá bán căn hộ cao cấp giữ nguyên trong quý IV/2022 và giảm nhẹ dần ở các phân khúc thấp hơn. Tốc độ tăng giá thuê KCN ở TP.HCM ổn định hơn, từ tăng 6% ở quý III còn 2% ở quý IV/2022”, chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.
Vị này cho rằng, dự báo thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng đến ít nhất vài quý đầu của năm 2023, phụ thuộc vào các tác nhân kinh tế vĩ mô.
Cùng góc nhìn, ông Lê Quốc Kiên, Cố vấn, nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP.HCM cho rằng, không ít nhà đầu tư “tay không bắt giặc” nhưng còn thắng lớn hơn những người bỏ tiền thật. Đó là nghịch lý của thị trường địa ốc đã âm thầm diễn ra nhiều năm qua.
Vì xem bất động sản như một công cụ để thực hiện “cuộc chơi tài chính”, cho nên thị trường đã tồn tại những bất ổn. Theo đó, việc giá bất động sản tăng liên tục trong thời gian dài đã làm rất nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào cuộc chơi này. Trong khi nhu cầu sử dụng cuối không nhiều. Điều này gây ra mất cân đối nghiêm trọng giữa lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh – hoạt động tạo ra của cải vật chất cho xã hội, với đầu cơ bất động sản – chỉ mua để không chờ tăng giá. Đó là lý do tạo nên sự trầm lắng rõ rệt của thị trường bất động sản hiện tại.
…Đến “chuyển đổi” sang trạng thái tốt hơn
Ông David Jackson cho rằng, để đánh giá triển vọng 2023, dùng từ “chuyển đổi” là hợp lý. Đã đến lúc thị trường chuyển đổi sang hướng lành mạnh và bền vững hơn, với nhiều kinh nghiệm đã được đúc kết sau một năm 2022 đầy sóng gió. Đó là bài học về huy động vốn, vay mua, đầu tư bất động sản một cách an toàn; kiến giải về pháp lý, các hình thức đầu tư mới rõ ràng hơn.
Tùy phân khúc và vị trí địa lý, thị trường được kỳ vọng ổn định trở lại ở mức hợp lý tương đối từ giữa năm 2023 trở đi.
Ông David Jackson chỉ ra 2 kịch bản với thị trường bất động sản. Thứ nhất, tình hình kinh tế vĩ mô khi ổn định sẽ kéo theo thị trường bất động sản sôi động trở lại. Thị trường đang trải qua quá trình điều chỉnh để thiết lập mức giá mới, và khi thỏa mãn các điều kiện về trái phiếu, lãi suất, room tín dụng, thị trường sẽ ấm lên. Khi đó, nguồn cung cải thiện, sức mua tăng lên, tâm lý thị trường được củng cố.
Ở kịch bản thứ hai, giả sử biến động kinh tế thế giới vẫn tiếp diễn (lạm phát tăng, đứt gãy chuỗi cung ứng dẫn đến sản xuất giảm và thất nghiệp tăng), thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục trầm lắng để chờ đợi diễn biến mới.
Còn theo bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, “thanh lọc” sẽ là từ khoá quan trọng trong bức tranh thị trường bất động sản năm 2023. Thị trường sẽ dần loại bỏ những đơn vị thiếu năng lực, kinh doanh theo kiểu “ăn xổi ở thì”. Thay vào đó là những doanh nghiệp có sức khoẻ tài chính tốt, chiến lược phát triển an toàn, bền vững.
Nói về kịch bản, bà Thảo cho rằng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng, mặt bằng giá tiếp tục xu hướng giảm trong 6 tháng đầu năm. Trong 6 tháng cuối năm, giai đoạn này thị trường sẽ đi ngang. Tâm lý của người mua cũng ổn định hơn sau khoảng thời gian chờ đợi. Từ cuối năm 2023 và năm 2024, khi lạm phát đi xuống và mặt bằng lãi suất có xu hướng giảm, các vấn đề về dòng vốn đã được cơ bản xử lý xong thì khi ấy thị trường mới phát triển ổn định và bền vững trở lại.
“Chắc chắn một điều, để tồn tại và phát triển trong bối cảnh thị trường có nhiều biến số và rủi ro này, doanh nghiệp địa ốc cần phải có định hướng bền vững hơn. Trong đó, cơ cấu, kiểm soát chặt chẽ dòng tiền; kinh doanh minh bạch, chuyên nghiệp, hướng tới những lợi ích thiết thực cho khách hàng”, bà Thảo nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, thị trường địa ốc năm 2023 là bước đầu của sự phát triển bền vững. Cơ hội mua nhà là rộng lớn. Người mua có cơ hội sở hữu bất động sản giá hợp lý trong năm 2023, nhất là những người có tiền nhàn rỗi. Tuy nhiên, nhà đầu tư nhìn về trung – dài hạn, rất khó lướt sóng.
Theo bà Trang, năm 2023 sẽ chứng kiến sự chuyển biến của tất cả các bên tham gia. Bao gồm nhà nước, chủ đầu tư, người mua nhà. Các đối tượng sẽ có sự đồng hành với nhau. Riêng với các doanh nghiệp, họ đang có chiến lước để sống được trên thị trường. Một số chủ đầu tư có thể chuyển đổi phân hạng cao xuống thấp hơn để tạo được dòng tiền, tiếp tục phát triển mở rộng dự án.
Đáng chú ý, năm 2023 dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) là cơ hội cho thị trường bất động sản Việt Nam. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài sẽ tìm đến thị trường Việt Nam. Thời điểm này là thách thức với thị trường bất động sản Việt Nam nhưng là cơ hội của nhà đầu tư nước ngoài. Họ vẫn âm thầm tìm đối tác tin cậy, quỹ đất sạch, chính sách đầu tư rõ ràng… để rót tiền vào./.