Nhìn lại một thập kỷ đã qua, nhiều chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đã tăng trưởng rất tốt. Dù hiện tại đang là giai đoạn khó khăn nhưng sang năm 2023, những “điểm sáng” sẽ xuất hiện trở lại.
Thị trường bất động sản ngày càng tăng trưởng về “chất”
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một thập kỷ “cất cánh” sau khi vực dậy từ “vũng bùn” suy thoái trong giai đoạn 2011 – 2012. Tuy có cả nốt trầm, nốt bổng nhưng nhìn chung, giới chuyên gia đánh giá thị trường đã phát triển rất tích cực.
Nhắc lại chu kỳ tăng trưởng 10 năm tại Diễn đàn “Dự báo thị trường bất động sản 2023” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Thị trường bất động sản trong nhiều năm qua hầu như liên tục tăng về giá, bên cạnh đó các loại hình sản phẩm cũng ngày càng đa dạng. Kể cả trong giai đoạn đại dịch Covid-19, bất chấp dịch bệnh hoành hành mạnh mẽ, giá bất động sản ở các tỉnh thành đều có xu hướng tăng”.
Ông Thanh đánh giá, đây đều là những dấu hiệu cho thấy sự tích cực của thị trường. Theo đó, những năm qua kinh tế vĩ mô cũng như cơ sở hạ tầng đều được chú trọng đầu tư để phát triển. Hiện nay, không chỉ Hà Nội, TP.HCM hay những thành phố lớn mà ở cả một số tỉnh trước đây được coi là vùng sâu, vùng xa cũng đều đã xuất hiện những dự án bất động sản được đầu tư chất lượng, có sức hút lớn.
“Trước đây, chúng ta kéo người dân ra khỏi trung tâm rất khó nhưng hiện giờ đã khác rồi. Đơn cử như trong 2 – 3 năm qua, một số dự án nằm ngoài vành đai 3 được đầu tư bài bản đã thu hút nhu cầu ở thật của người dân. Tôi cho rằng các nhà đầu tư biết thay đổi chiến lược, hành động cẩn thận, kỹ lưỡng và cho ra mắt những dự án quy mô lớn, chất lượng tốt, hạ tầng đồng bộ thì chắc chắn họ sẽ có chỗ đứng vững trên thị trường, ra hàng tới đâu là hết tới đó”, ông Thanh nêu dẫn chứng.
Đồng tình với quan điểm trên, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho rằng thị trường bất động sản tại Việt Nam ngày càng có sự tăng trưởng mạnh mẽ về “chất”.
Cụ thể, bà Trang Bùi phân tích: “Người dân có nhu cầu mua nhà, đặc biệt là những người có khả năng tài chính mạnh ngày càng dành sự quan tâm nhiều đến môi trường sống cân bằng và bền vững. Đối với họ, ngôi nhà để ở không chỉ là một không gian sống đơn thuần. Vì thế, những đại đô thị hay bất động sản “all in one” có quy mô lớn, được quy hoạch tốt, kèm theo đó là nhiều tiện ích giúp đem lại trải nghiệm đáng sống sẽ hấp dẫn khách mua, đặc biệt là khách có nhu cầu thực”.
Bà Trang Bùi đã đưa ra những dẫn chứng dựa trên báo cáo nghiên cứu mới nhất của Cushman & Wakefield. Theo đó, nguồn cung mới tiếp tục có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoại thành. Người dân cũng không còn quá lo ngại về việc mua nhà ở nơi cách xa trung tâm, lý do là bởi hạ tầng kết nối với các quận nội đô giờ đây đã dần được cải thiện.
Song hành với đó là ngày càng có nhiều chủ đầu tư dành sự chú trọng vào các công trình tiện ích đi kèm nhà ở như sân golf, trung tâm spa, cơ sở làm đẹp, bể bơi, phòng tập thể thao,… để nâng tầm chất lượng sống cho cư dân.
Theo Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, trong bối cảnh hạn chế tín dụng như hiện nay, người mua để ở và người mua đầu tư dài hạn chiếm phần lớn. Khách hàng quan tâm nhiều hơn đến các dự án đã hoàn thành, cung cấp các tiện ích phù hợp, tình trạng pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín. Ngoài ra, môi trường sống xanh, có khả năng kết hợp với các hoạt động chăm sóc sức khỏe và hoạt động giải trí sẽ là những điểm cộng lớn giúp dự án trở nên hấp dẫn trong mắt người mua.
Việt Nam và vị thế “con rồng cuối cùng” của châu Á
Tuy ngày càng tăng trưởng về “chất” nhưng theo vị chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn phụ thuộc rất nhiều vào đòn bẩy tài chính, trong khi đây là lĩnh vực đặc thù đòi hỏi phải có tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn rất lớn.
Báo cáo nghiên cứu của Cushman & Wakefield cũng cho thấy thị trường bất động sản đang bị mất cân bằng. Cụ thể, cấu trúc hợp lý đòi hỏi vốn chủ sở hữu phải có ít nhất từ 30 – 40%, nhưng hiện nay, con số này ở Việt Nam lại là dưới 20%. Bên cạnh đó, các thể loại nợ như nợ ngân hàng, nợ trái phiếu,… chỉ nên ở ngưỡng từ 50% trở xuống, thay vì trên 80% như thực trạng thị trường.
Do đó, để khắc phục tình trạng “cán cân” thị trường bị lệch, nhất là thời buổi khó khăn như hiện nay, bà Trang Bùi đưa ra giải pháp gỡ khó cho ngành địa ốc: “Các chủ đầu tư phải có sự tập trung cao độ để tái cấu trúc những khoản nợ bất động sản. Song song với đó cũng cần tái cấu trúc những danh mục định hướng phát triển để tập trung vào các lĩnh vực thế mạnh”.
Bên cạnh đó, theo nữ chuyên gia, một trong những yếu tố quan trọng nhất để giúp thị trường cân bằng và phát triển ổn định, bền vững trong tương lai chính là phải có thêm nhiều nhà đầu tư bất động sản chiến lược với tầm nhìn trung và dài hạn từ 5-10 năm.
Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam phân tích, lợi thế của Việt Nam khi “đi sau” chính là việc chúng ta hoàn toàn có thể học hỏi hướng đi của những thị trường đã “trưởng thành” như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Thái Lan. Đồng thời, vì thị trường Việt Nam trẻ hơn nên cũng giàu tiềm năng khai thác hơn so với những quốc gia trên.
Để chứng minh cho luận điểm trên, bà Trang Bùi đã đưa ra những đánh giá cá nhân về sự khác biệt giữa Việt Nam và Thái Lan: “Việt Nam hoàn toàn có khả năng bứt phá để trở thành “con rồng cuối cùng” của châu Á. Việt Nam không giống như Thái Lan. Sự khác biệt nằm ở chỗ xứ sở chùa Vàng giờ đây không còn là “cực hút” được đầu tư nước ngoài, lý do là bởi trong những năm qua, quốc gia này đã xây dựng hạ tầng dày đặc và hiện giờ rất khó có thể xây thêm. Do đó, Thái Lan trong tương lai sẽ không còn là nơi hấp dẫn dòng vốn FDI chảy vào, GDP cũng không tăng nhiều bởi các nhà đầu tư không nhìn thấy tiềm năng khai thác lớn nữa”.
Ngoài ra, bà Trang Bùi còn khẳng định bất động sản là lĩnh vực vô cùng gần gũi với đời sống của mọi tầng lớp người dân chứ không phải chỉ dành riêng cho giới nhà giàu. Dựa trên mô hình tháp Maslow Bất động sản, có thể thấy ở mỗi độ tuổi khác nhau mà đa số người dân sẽ có nhu cầu khác nhau về các phân khúc bất động sản.
Cụ thể, trong giai đoạn mong muốn an cư, người dân sẽ tập trung tìm hiểu các bất động sản nhà ở (đất nền, chung cư, nhà ở xã hội,…). Trong giai đoạn tập trung phát triển sự nghiệp, bất động sản thương mại và công nghiệp sẽ liên quan nhiều đến cuộc sống và công việc của nhiều người. Đến khi có nhu cầu hưởng thụ, bất động sản nghỉ dưỡng (biệt thự, condotel, shophouse,…) sẽ là phân khúc đáp ứng. Cuối cùng là khi về hưu, chăm sóc sức khỏe trở thành một trong những mối quan tâm hàng đầu thì mô hình bất động sản dưỡng lão xuất hiện.
“Xét trên góc độ khách quan, bất động sản chính là “xương sống” của nền kinh tế, của mục tiêu an sinh xã hội và trải dài ở tất cả các phân khúc. Lĩnh vực này trở nên thú vị vì đó chính là sự đầu tư cho tương lai. Viễn cảnh phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới sẽ không chỉ dừng lại ở căn hộ, đất nền hay nhà ở xã hội mà còn là rất nhiều phân khúc khác”, bà Trang Bùi nhấn mạnh tầm quan trọng của lĩnh vực bất động sản đối với sự phát triển của Việt Nam./.