Dù thị trường BĐS đang ở nhịp chững, doanh nghiệp gặp nhiều thách thức từ vấn đề dòng vốn và các chính sách; tuy nhiên, sức khoẻ của doanh nghiệp BĐS vẫn tốt hơn nhiều so với giai đoạn thoái trào 2011 – 2013.
Sức khoẻ doanh nghiệp hiện nay khác với giai đoạn 2011 – 2013
Theo nhận định của nhóm chuyên gia nghiên cứu từ VNDirect, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức như: Chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà; nguồn cung nhà ở mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi.
Mặc dù vậy, nhóm chuyên gia cho rằng, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) hiện tốt hơn so với giai đoạn suy thoái thị trường bất động sản 10 năm trước (2011 – 2013), với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn.
Mặt khác, dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011 – 2013. Do đó, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn và ít thiệt hại hơn.
VNDirect cũng kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi sẽ được ban hành như kế hoạch, giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ năm 2024 – 2025.
Tại một hội nghị mới đây, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đã chỉ ra 4 khác biệt cho thấy thị trường sẽ không lặp lại “vết xe đổ” của những năm 2011 – 2013.
Thứ nhất, 10 năm trước, khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang Việt Nam khiến nước ta thực sự gặp khó khăn về hệ thống tài chính ngân hàng, sau đó lan sang bất động sản. Lạm phát thời điểm này rất cao (18 – 20%), lãi suất trên 20%. Tăng trưởng kinh tế rất thấp chỉ 5,25% năm 2012, sau đó nhích lên 5,5 – 5,6%.
Với thị trường hiện tại, khó khăn không nằm ở lĩnh vực tài chính – ngân hàng mà do dịch bệnh, do tác động từ bên ngoài (xung đột Nga – Ukraine) cùng với 2 yếu tố nội tại: Thị trường phải điều chỉnh rất mạnh sau hơn 2 năm tăng nóng và Chính phủ chấn chỉnh một số vụ việc vi phạm.
Thứ hai là khác biệt liên quan đến nguồn cung: 10 năm trước thị trường dư cung, tồn kho hàng nghìn tỷ đồng, còn hiện tại nhu cầu có nhưng cung ở một số phân khúc bị thiếu.
Thứ ba là kinh nghiệm điều hành của cả Chính phủ và doanh nghiệp đã tốt hơn rất nhiều. Đặc biệt sau 2 năm dịch bệnh, các doanh nghiệp đã tích lũy không ít kinh nghiệm để thích ứng với các vấn đề bất ổn, bất định của thị trường.
Thứ tư, nền tảng vĩ mô, nền tảng doanh nghiệp hiện nay cũng tốt hơn trước rất nhiều. Nếu 10 năm trước, tình hình nội tại các doanh nghiệp rất “xập xệ” thì hiện tại những doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận lợi nhuận bình quân 9 tháng đầu năm vẫn tăng 14 – 15%.
Những khác biệt trên là cơ sở để dự báo thị trường sẽ không rơi vào khủng hoảng mà chỉ suy giảm với lý do rõ ràng gồm nguyên nhân bên ngoài, nguyên nhân nội tại, tình trạng vi phạm của một số doanh nghiệp… Những vấn đề này đều đã được Chính phủ cũng như doanh nghiệp nhận diện và năm 2023 sẽ có sự chấn chỉnh, khắc phục để thị trường tốt lên.
Triển vọng thị trường nhìn từ các doanh nghiệp
Trong báo cáo chiến lược vừa công bố của Chứng khoán KB (KBSV), nhóm chuyên gia nghiên cứu thị trường cũng có nhận định năm 2023, thị trường bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn khi lãi suất cho vay mua nhà dự kiến tiếp tục tăng khi lãi suất huy động tăng ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của người mua nhà.
Bên cạnh đó, các vấn đề về pháp lý thường mất nhiều thời gian và tồn tại nhiều rủi ro có thể làm chậm quá trình phê duyệt và cấp phép xây dựng dự án. Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi hạn chế vốn vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và thị trường trái phiếu chưa ổn định.
Trong năm 2023, giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến hạn là 120.400 tỷ đồng. Áp lực trả gốc và lãi trái phiếu trong bối cảnh hạn chế tín dụng cùng với mở bán dự án chậm có thể ảnh hưởng đến thanh khoản của các chủ đầu tư.
Mặt khác, các cổ phiếu bất động sản giảm mạnh so với đầu năm phản ánh những thông tin tiêu cực về thị trường bất động sản. Triển vọng của các cổ phiếu này trong ngắn hạn vẫn chưa rõ ràng.
Tuy nhiên KBSV cho biết, vẫn có thể xem xét một số doanh nghiệp có quỹ đất lớn và tài chính khỏe mạnh như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền để có những thông tin tích cực về thị trường.
Cụ thể, Vinhomes (VHM) tiếp tục duy trì thị phần trong phân khúc căn hộ ở tất cả các phân khúc với khoảng 27%, hiện đang sở hữu quỹ đất lên tới 168 triệu m2 sàn giúp đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận và giữ vững thị phần trong các năm tới.
Hoạt động bán hàng trong quý III/2022 đạt 15.600 sản phẩm được bán, tăng 164% so với cùng kỳ với tổng giá trị hợp đồng là 17.700 tỷ đồng, tăng 33%, trong đó bao gồm các giao dịch bán lẻ sản phẩm thấp tầng tại dự án The Empire và giao dịch bán buôn phân khu cao tầng tại dự án The Empire và The Crown.
Năm 2022, giá trị bán hàng ước tính của Vinhomes đạt 98.600 tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ, phần lớn từ dự án The Empire, The Crown và Wonder Park. Tại dự án The Empire, khoảng 45% trong tổng số 12.600 căn dự kiến sẽ được bàn giao trong năm 2023. Ước tính, lợi nhuận ròng năm 2022 và 2023 đạt lần lượt 30.144 tỷ đồng (giảm 22%) và 32.835 tỷ đồng (tăng 9%).
Đối với Nam Long (NLG), trong quý III/2022, Nam Long đã bán được 450 căn với giá trị hợp đồng là 1.512 tỷ đồng từ hai dự án Akari City (860 tỷ đồng) và Southgate (652 tỷ đồng), thấp hơn so với kế hoạch của doanh nghiệp là gần 3.700 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh số bán hàng đạt 9.922 tỷ đồng, tăng 95% so với cùng kỳ, đến từ các dự án Mizuki Park, Akari City, Izumi City, Southgate và Nam Long Cần Thơ.
Trong quý IV/2022, Nam Long tiếp tục mở bán tại dự án hiện hữu Mizuki Park, Akari City và Southgate. Còn các dự án Izumi City, Nam Long Cần Thơ và Paragon Đại Phước được đẩy lùi sang năm 2023.
Dựa trên kế hoạch mở bán mới, KBSV ước tính giá trị bán hàng năm 2022 và 2023 đạt lần lượt 11.915 tỷ đồng (tăng 75% YoY) và 9.987 tỷ đồng (giảm 16%); đến từ các dự án Mizuki Park, Akari City, Southgate, Izumi City và Nam Long Cần Thơ. Lợi nhuận sau thuế ước tính năm 2022 và 2023 đạt lần lượt 569 tỷ đồng (giảm 47%) và 864 tỷ đồng (tăng 52%).
Đối với Khang Điền (KDH), doanh nghiệp sở hữu quỹ đất hơn 600ha, đều nằm tại TP.HCM, tập trung tại khu vực TP. Thủ Đức và phía Tây TP.HCM.
Trong năm 2023 – 2024, Khang Điền có kế hoạch mở bán gối đầu các dự án có quy mô nhỏ Clarita, The Privia, The Solina. Các dự án này sẽ đảm bảo giá trị bán hàng cũng như lợi nhuận trong trung hạn trong khi chờ đợi mở khóa các quỹ đất có quy mô lớn.
KBSV ước tính tổng giá trị bán hàng trong năm 2023 đạt khoảng 4.304 tỷ đồng (tăng 54%) và năm 2024 đạt 7.236 tỷ đồng (tăng 68%) (doanh số bán hàng ước tính chưa bao gồm dự án Đoàn Nguyên).
Khang Điền hiện đang đầu tư 3 dự án có quy mô lớn bao gồm Khu dân cư Tân Tạo (330ha), Khu công nghiệp Lê Minh Xuân (110ha) và Khu dân cư Phong Phú 2 (130ha). Các dự án này được kỳ vọng giúp Khang Điền đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận trong dài hạn. KBSV ước tính lợi nhuận sau thuế năm 2022 và 2023 đạt lần lượt là 1.254 tỷ đồng (tăng 4%) và 1.337 tỷ đồng (tăng 7%)./.